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Hausbau – Checkliste & Wichtige Versicherungen
Für die meisten Deutschen ist der Traum vom Eigenheim eine große Investition, welche ebenfalls als zukünftige Finanzanlage oder Teil der Altersvorsorge dient. Anstatt ein älteres Hau zu übernehmen und durch aufwändige Sanierungs- und Renovierungsarbeiten wieder in Schuss zu bringen, entscheiden sich viele für den Neubau eines Eigenheims. Einer Statista Umfrage zum Thema „geplanten Hausbau“ zufolge gab es im Jahr 2022 ca. 1,08 Millionen Personen, die planen innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahren ein Haus zu bauen.
Jedoch gibt es beim Bau eines eigenen Hauses einige Hürden zu meistern. Deshalb haben wir für Sie die wichtigsten Aspekte von der Finanzierung bis zur finalen Endabnahme des Bauprojektes zusammengestellt. Zudem finden Sie in Form einer nützlichen Checkliste in Kürze hilfreiche Tipps und einen Überblick über alle relevanten Schritte auf Ihrem Weg zum neuen Eigenheim.
1. Bauplanung
Eine effiziente Planung ist beim Hausbau das A und O. Bevor es ans Eingemachte geht, muss im Vorfeld mithilfe einer ausgiebig durchdachten Bauplanung eine solide Grundlage für das Bauvorhaben geschaffen werden. Denn erst, wenn hinsichtlich der Finanzierung, der Gestaltung des Wohngebäudes und den benötigten Baupartnern keine Fragen mehr offen sind, kann der erste Spatenstich getätigt werden.
- Die Baufinanzierung
In erster Linie sollte der potenzielle Bauherr sich darüber im Klaren sein, welche finanziellen Mittel ihm zur Verfügung stehen und welche Kosten während des Hausbaus auf ihn zukommen werden. Aktuellen Daten zufolge liegen die Baukosten für Neubauten bei ca. 1.500 € – 2.500 € pro Quadratmeter. Dabei variieren die Bauwerkskosten je nach Bundesland stark. Während sich die Kosten für einen Neubau in Bremen auf durchschnittlich 1.478 € pro m² belaufen, zahlt man in Bayern durchschnittlich 2.387 € pro m² für den Neubau eines Wohnhauses.
Als Faustregel gilt: Je höher das Eigenkapital, desto besser. Dabei sollte die Summe des Eigenkapitals etwa 15 – 33 % der Gesamtkosten für den Hausbau betragen. Da kaum Jemand in der Lage ist bereits im Voraus die finanziellen Mittel für den gesamten Hausbau aus eigener Tasche aufzubringen, wird in der Regel mit Darlehen und Krediten von Banken gearbeitet. Hierbei sollten Sie darauf achten, dass es sich bei der Baufinanzierung um einen vernünftigen Mix aus vorhandenem Eigenkapitalanteil und einer Kreditsumme mit niedrigem Bauzinssatz sowie flexiblen Tilgungsraten handelt. Bei der Budgetplanung sollten neben dem Kaufpreis des Grundstücks, den Materialkosten und Handwerkerstunden auch die Baunebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, Notar-/ Grundbuchkosten, Maklerprovision sowie die Bauantragskosten nicht außer Acht gelassen werden. Um nicht zu knapp zu kalkulieren, macht es durchaus Sinn zu Beginn an etwas Puffer in den Finanzierungsplan einzubauen. Letztendlich sollten jedoch die finanziellen Rahmenbedingungen für den Hausbau realistisch betrachtet werden und abgeschätzt werden, welche Darlehenssumme tatsächlich benötigt wird und vom Bauherrn gestemmt werden kann. Schließlich sollte ebenfalls darauf geachtet werden, dass neben dem langfristigen Ziel der Tilgung des Baukredites auch die kleinen Freuden des Lebens wie z.B. ein schöner Urlaub mit der Familie nicht auf der Stecke bleiben.
ProVerbraucher Tipp: Lassen Sie sich bei mehreren Banken beraten und vergleichen Sie die Konditionen der unterschiedlichen Kreditangebote. Prüfen Sie zudem verfügbare Fördermöglichkeiten und staatliche Zuschüsse für ihr Bauvorhaben!
- Das Baugrundstück
Das Baugrundstück ist der Ausgangspunkt für weitere Entscheidungen beim Hausbau. Denn je nach Größe und Form des Grundstückes werden bestimmte Haustypen wie z.B. ein Bungalow von vornherein ausgeschlossen, wenn das Grundstück nicht genügend Fläche für den ebenerdigen Haustypen bietet.
Neben dem Grundstück an sich spielt auch die Umgebung eine entscheidende Rolle bei der Wahl des neuen Zuhauses. So sollten Sie sich über die Lebenserhaltungskosten und die Infrastruktur informieren. Idealerweise bietet das gewünschte Grundstück eine gute Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit von Supermärkten sowie ggf. Kindergärten und Schulen. Zudem sollte der Bebauungsplan des Neubaugebiets eingesehen werden, um die geplante Entwicklung der Region mit der eigenen Erwartung an die zukünftige Nachbarschaft abzugleichen.
ProVerbraucher Tipp: Achten Sie bei der Wahl des Grundstücks ebenfalls auf Lärm- und Störfaktoren, Lichtverhältnisse, natürliche Gefahrenquellen wie z.B. Flüsse sowie die Bodenbeschaffenheit z.B., wenn das Haus unterkellert werden soll.
- Der Haustyp
Stimmen die Lage und Größe des Grundstücks steht der Bauherr nun vor der Qual der Wahl die passende Bauweise zu wählen: Ob Fertighaus, Holzhaus oder Massivhaus. Welche Bausubstanz das zukünftige Traumhaus haben soll wird nach den spezifischen Anforderungen des Bauherrn entschieden. Denn jede Bauweise weist unterschiedliche Vor- und Nachteile auf. So zeichnet sich die Massivbauweise unter anderem durch ihren Lärmschutz und höheren Wiederverkaufswert aus wohingegen ein Fertighaus beispielsweise durch einen Zeitvorteil und geringeren Koordinationsaufwand glänzen kann.
Hierbei ist zu beachten, dass je nach Bebauungsplan bestimmte Haustypen aufgrund der Gegebenheiten des Neubaugebietes oder den optischen Merkmalen des Haustyps wie z.B. der Dachform in bestimmten Gebieten nicht errichtet werden dürfen.
Ob ein Haus unterkellert werden soll oder nicht, ist davon abhängig für welchen Zweck die Fläche genutzt wird. Zwar steigert der Kellerbau die Kosten des Bauprojektes, jedoch kann die gewonnene Fläche für Hauswirtschaftsräume oder Hobby-Räume genutzt werden. Kinderzimmer sowie Schlaf- oder Gästezimmer werden vorzugsweise nicht im Keller untergebracht, da hier je nach Beschaffenheit das Risiko von Feuchtigkeit und schimmligen Stellen besteht.
- Kostensparende Planungsaspekte
Um höhere Baukosten zu vermeiden, lohnt es sich bei der Planung des Wohngebäudes flexibel zu bleiben. Häufig stellen sich Bauherren die Frage, ob sie ein Kellergeschoss benötigen oder nicht. Obwohl ein Keller einige Vorteile mit sich bringt, entsteht hierdurch sowohl beim Fertighaus als auch beim Architektenhaus ein hoher Kostenfaktor. Durch den Verzicht auf einen Keller besteht die Möglichkeit ca. 10 % der Gesamtkosten einzusparen, die sonst für den Erdaushub und die Kellerwände dazu kämen.
Generell lässt sich durch Kompromissbereitschaft einiges an Kosten einsparen. So steht Ihnen mit einem standardisierten Fertighaus zwar bereits zu Beginn eine kostengünstige Alternative zur Verfügung, jedoch gibt es auch beim maßgeschneiderten Architektenhaus die Möglichkeit durch flexibles Bauen Kosten auf lange Sicht einzusparen. Durch eine Aufteilung in zwei separate Wohneinheiten kann eine Einheit vermietet oder zukünftig von den eigenen Kindern bewohnt werden.
Zu guter Letzt gibt es noch die zeitgleich kostengünstigste und umweltfreundlichste Bauweise, indem möglichst nicht mehr Fläche als nötig bebaut wird.
2. Während des Bauprozesses
Nachdem die Vorplanung abgeschlossen ist, bleibt vor Beginn des Bauprozesses noch die Wahl des Baupartners. Mit einem kompetenten Bauunternehmen steht Ihnen eine umfassende Baubegleitung über die Dauer des Bauvorhabens zur Verfügung.
Um den Überblick über den Bauprozess zu behalten ist es empfehlenswert wichtige Unterlagen in griffbereite Ordner abzulegen und Termine übersichtlich zu notieren. Zudem sollten Sie als Bauherr nach dem altbekannten Sprichwort „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ stets im Kontakt mit den Baufirmen und Handwerkern stehen und den Baufortschritt regelmäßig dokumentieren. Achten Sie bei der Kommunikation mit Ihren Baupartnern jedoch auch in stressigen Phasen des Hausbaus auf einen angemessenen Umgangston.
- Versicherungsschutz beim Hausbau
Zwar können Fachleute wie Architekten und Bauunternehmen Ihnen einiges an Arbeit abnehmen, dennoch stehen Sie als Bauherr letztendlich in der endgültigen Verantwortung für das Bauprojekt. Neben der Bauantragstellung gehört auch das Treffen von Sicherheitsvorkehrungen zu den Pflichten des Bauherrn. Sollten Bau-Beteiligte, Helfer, Freunde, Familie oder Passanten zu schaden kommen haftet der Bauherr. Daher liegt es ebenfalls in Ihrer Verantwortung sich gegen die finanziellen Auswirkungen potenzieller Unfallrisiken abzusichern.
Bereits vor Beginn der Bauphase sollte der Grundstücksbesitzer eine Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke abschließen. Denn entgegen der allgemeinen Annahme schützt das Aufstellen von Schildern wie „Eltern haften für ihre Kinder“ oder „Betreten der Baustelle verboten“ nicht gegen die Haftung von Schäden auf der Baustelle. Für Schäden, die von dem ersten Spatenstich bis zur Fertigstellung des Eigenheims entstehen schützt die sogenannte Bauherrenhaftpflichtversicherung. Während dieser Phase der aktiven Bauarbeiten ist das Unfallrisiko und der damit einhergehende Anspruch auf Schadensersatz am größten. Oftmals unterstützten Familie, Freunde und Bekannte als freiwillige Helfer auf der Baustelle. Damit auch die freiwilligen Bauhelfer während der Umsetzung der Eigenleistungen abgesichert sind bietet es sich an, eine Bauhelfer-Unfallversicherung abzuschließen.
Doch nicht nur die Handwerker sowie etwaige Helfer:innen und Besucher:innen der Baustelle sollten bestmöglich abgesichert werden, auch das Bauprojekt selbst kann beispielsweise durch Vandalismus oder extreme Wetterereignisse schaden nehmen. Mit einer Bauleistungsversicherung besteht eine ausreichende Absicherung gegen finanzielle Rückschläge durch Elementarschäden wie Hochwasser oder Sturm sowie eine Entschädigung bei Glasbruch und Diebstahl schon verbauter Materialien.
Für unvorhersehbare Schäden, die während des Bauprozesses beispielsweise durch Brände, Blitzeinschlag oder Explosion entstehen empfiehlt es sich eine ergänzende Feuer-Rohbau-Versicherung abzuschließen.
Grundsätzlich besteht keine Pflicht, Ihr Hausbau-Projekt abzusichern, jedoch sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Banken oftmals bestimmte Versicherungen wie die Bauherren-Haftpflichtversicherung oder die Feuer-Rohbau-Versicherung als Bedingung für die Gewährung eines Baukredits voraussetzen. Jedoch muss der Versicherungsschutz der Baustelle kein Vermögen kosten. Beispielsweise bietet die ERGO Bauherren-Haftpflichtversicherung hinsichtlich der Absicherung von Personen- und Sachschäden auf dem Baugrundstück ein großes Leistungsspektrum für kleines Geld.
3. Nach dem Hausbau
Bereits zu Beginn des Hausbaus sollte zusammen mit dem Bauunternehmen die terminliche Fertigstellung des Bauprojektes in Form einer Fertigungsfrist vertraglich festgelegt werden. Neigt sich das Bauprojekt nach monatelanger Arbeit endlich dem Ende zu, sollten Sie darauf achten nicht leichtsinnig zu werden. Denn auf den letzten Metern des Projektes Eigenheim warten noch einige Stolpersteine, die Bauherren im besten Fall vermeiden sollten.
- Die Endabnahme
Steht Ihr Traum vom Eigenheim gibt es nur noch wenige Dinge, die zu erledigen sind, bevor das Haus bewohnt werden kann. In der Regel teilt Ihnen Ihre Baufirma den Abschluss der Bauabwicklung mit. Daraufhin folgt die Endabnahme des Bauprojektes durch die Bauherren. Während der Abnahme vor Ort sollte das Objekt sorgfältig auf Mängel überprüft werden und diese im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Denn ab dem Zeitpunkt der gebilligten Bauabnahme wird aus rechtlicher Sicht die Verantwortung für das Objekt erneut auf den Bauherrn übergeben.
ProVerbraucher Tipp: Nehmen Sie Kontakt zu einem Bausachverständigen auf, um Baumängel frühzeitig zu erkennen!
- Baufertigstellungsanzeige
Wurde Ihnen das Haus in einwandfreiem Zustand übergeben, muss im letzten Schritt vor dem Einzug das Bauamt darüber informiert werden. Bei der Baufertigungsanzeige geht es darum die zuständige Behörde darüber zu informieren, dass das Gebäude ordnungsgemäß fertiggestellt wurde, sich in einem betriebsbereiten Zustand befinden und die Immobilie bewohnt werden kann. Wird es versäumt die Behörde sachgemäß über den Einzug ins Eigenheim zu informieren kann eine hohe Bußgeldsumme verhängt werden oder sogar eine Zwangsräumung des Gebäudes angeordnet werden.
Für viele Menschen dient ein selbst gebautes Haus nicht ausschließlich als eigenes Zuhause, sondern kann durchaus auch als Wertanlage für die Zukunft betrachtet werden. Wenn Ihre Immobilie den Zweck einer Einnahmequelle hat oder Sie zukünftig planen diese zu verkaufen, sollten Sie Rücklagen für die Werterhaltung, Abnutzungen oder Verschönerungen bereithalten. Dies mag zwar innerhalb der ersten Jahre nach dem Einzug noch keine große Bedeutung haben, jedoch werden in der Regel nach ca. 10 – 15 Jahren erste Schönheitsreparaturen und Mängelbeseitigungen notwendig. Daher sollten Sie sich bereits jetzt darauf einstellen und monatlich einen kleinen Betrag von ca. 150 € beiseitelegen.
An alles gedacht?
Bei der Vielzahl an Entscheidungen, die im Laufe des Bauprozesses gefällt werden müssen, kann es schnell passieren, dass man als Bauherr den Überblick über den aktuellen Stand des Bauprozesses und die weiteren nötigen Schritte verliert. Aus diesem Grund bietet die Hausbau-Checkliste in chronologischer Reihenfolge die wichtigsten Punkte, die Sie als Bauherr währen der Umsetzung des Bauvorhabens beachten müssen.
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